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关键词：房地产开发项目；成本控制；管理
1房地产开发项目成本控制与管理内容
1.1工程质量
质量作为房地产开发项目的核心，成本控制与管理要紧抓质量核心问题加强管理，减少返工与施工质量问题的出现，避免延误工程进度、浪费施工资源、提高施工成本。施工中企业必须严格按照图纸要求进行施工，并在施工期间进行严格抽查与考核，一旦发现质量问题要及时整改并严厉究则，以提升质量管控水平。要全面发挥施工监理的工作职能，对施工质量缺陷进行返工处理货停工整顿，围绕质量控制要求构建相应的责任体系，减少因材料不过关、施工技术不到位、人员素质不过关等因素导致的质量问题。
1.2工程进度
房地产开发项目成本管控中进度管理至关重要，要严格按照工程工期安排、施工图纸设计进行合理规划，确保施工单位进度始终控制在进度计划中，若出现意外无法达到进度要求，则要联合现场情况与施工单位进行分析、协调，寻找有效解决办法，通过现场微调解决进度延误问题，在保证质量的同时跟上施工进度[1]。要结合现场工程工期、进度控制情况提供相应奖罚举措，并坚决执行，以提升对工程进度的管控能力，为房地产项目实现高效成本管控服务。
1.3工程安全
房地产开发项目作为典型建筑工程，要做好工程安全管理为成本管控保驾护航，要以施工项目、施工人员、施工现场的安全管理为重点，从人员、现场管理等入手做好安全教育、施工安全管控，营造安全、低风险的施工环境。要对施工人员施工技术操作等进行安全评价与考核，对施工现场安全管理工作质量进行评价，实施全方位的安全风险管理，在确保项目本身进度与质量的前提下，减少安全事故与风险的发生，为成本管控提供强有力支持。
2房地产开发项目成本控制举措探讨
2.1做好工程设计图编制与审核
房地产开发项目设计图编制与审核直接关系到整体施工质量、工程量清单编制与招投标管理，因此要做好设计图编制与审核，为完善工程量清单招投标管理、提升招标文件编制的合理性、科学。招标前要着重对工程量清单项目做周期考察，提升勘察设计的工作质量，在了解施工场地条件、现场环境、工程情况的基础上为预算编制、清单编制打下良好的基础。要完善对工程设计图的监督管理与审核，加强图纸会审，详细规划建设项目，并按计划稳步实施提高勘察设计工作质量，为后续工程清单编制、招投标工作服务。要明确房地产项目管理中施工项目的清单计算规则，加强工程量清单编制。
2.2提升工程预算编制水平
预算编制作为成本管理的核心内容之一，要严格标准，保证工作质量，制定相应考核管理办法，对预算编制工作完成时限、服务态度、工作成果等进行考核评价，实行奖优罚劣，形成科学管理机制。在项目确定预算编制单位后，要及时进行沟通约谈，提出明确工作要求，促使预算编制单位加强自身管理与技术力量建设，尤其是要保证工程量清单等关键工作的准确性，确保预算编制工作进度与质量双优[2]。预算编制期间要注意加强沟通降低误差率，预算编制单位要加强与审计部门沟通，确保预算编制工作中的分项、拆项方式以及价格等问题与审计部门形成共识，降低误差率。预算编制期间要全程监管，促进项目顺利推进，对项目前期工作中的预算编制、招标工作，项目实施过程中的工程变更、询价工作，项目决算审计阶段中的技术支撑等全过程的服务情况进行监管，保证工程顺利开工建设、结算和移交。以工程施工图预算审查为例，审查前要熟悉施工图纸，根据预算编制说明，了解预算包括的工程范围，弄清所用单位工程估价表的适用范围，搜集并熟悉相应的单价、定额资料；审查时要注意根据工程规模、繁简程度不同，编制工程预算繁简和质量的不同，选择适当的审查方法；最后要整理审查资料并调整定案，综合整理审查资料，同编制单位交换意见，定案后编制调整预算。目前常用的预算审查方法有逐项审查法、筛选审查法、重点审查法、对比审查法、标准预算审查法、分组计算审查法等，不同方法应用效果有所差异，要结合工程量与施工情况选择最佳审查方法。
2.3加强造价监管
加强房地产项目施工造价监管有助于合理确定、有效控制项目投资，确保建设工程质量安全，维护造价控制管理工作平稳运行，保障各方主体合法权益。要强化清单计价行为监管，通过建立联动机制，加强工程清单控制价编制质量监管工作，对执行计价依据、标准定额情况严格审查，避免恶意提高或降低工程造价成本，控制和合理确定工程造价，确保工程造价准确性。要规范造价咨询管理，参照执行工程造价咨询机构资质动态管理和清出制度，对造价清单编制中打压价格、抬高价格、出卖资质等问题做好防范，加强造价咨询合同签订、造价成果文件规范管理，结合工程造价咨询机构诚信管理体系做好造价监管。要加强造价合同备案管理，坚持事前、事中和事后控制原则，重点对工程造价计价条款约定的内容进行核实，对合同计价条款和工程变更条款实行跟踪，对合同执行情况进行动态分析，并根据分析结果采取积极主动措施，保证合同得到有效履行。
2.4提升成本管理信息化水平
成本管理信息化是当前工程成本管理的必然发展趋势，要积极整合现有信息资源，完善工程造价相关信息网络、软件平台等，进一步扩大信息量，扩大信息覆盖面，加快信息更新速度，重点缩短信息价格周期、完善材料价格信息制度，通过及时反映市场行情实际变化提高造价控制管理中工程量清单、预算编制的准确性和及时性。比如国内工程造价管理网站的建立可有效提升造价管理信息化水平，有效推动房地产工程项目造价管理中信息的互联互通、信息共享，为工程量清单编制、及时掌握市场上材料价格信息提供支持，以采集、、分析、预测的信息化管理手段提供有力的造价管控基础。
3结束语
综上所述，房地产开发项目成本控制同工程质量、成本等密切相关，要同步加强施工质量、进度、安全管控与成本管控，做好开发项目的全程、全方位监管，提升项目本身经济效益，为房地产工程开发服务。
作者:肖子伟 单位:云南锡业建设集团有限公司
参考文献：
Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.
关键词： 房地产开发；价值链潜力
Key words： real estate development；potential of value chain
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0029-02
作者简介：刘向东（1962-），男，安徽铜陵人，工商管理硕士，高级会计师，安徽铜陵有色铜冠房地产集团有限公司企管部主任，从事战略规划、过程管控及管理创新等工作。
0 引言
房地产企业的发展受国家宏观调控的影响很大，在宏观调控政策的影响和市场竞争的挤压下，一些管理粗放、实力不强的企业经营难以为继，甚至退出市场。在变化多端的政策和市场环境下，如何增强企业的综合竞争能力，站稳脚跟并取得发展，成为每个房地产开发企业面临的重要课题。因此，有效挖掘房地产开发价值链潜力，就成为增强企业核心竞争能力，取得长远发展的重要手段。
1 房地产行业竞争环境的变化，促使企业深入挖掘价值链潜力
1.1 国家对房地产行业的宏观调控，促使企业管理由粗放式向精细化转变 房地产行业在推动经济发展方面发挥了重要作用。次贷危机后，在房地产投资的带动下，国家经济从金融危机中迅速恢复。自2011年三季度后，房地产市场出现急剧转变，房价大幅下降。在这种形势下，对房地产企业的盈利模式形成了倒逼机制，房地产企业要实现持续快速发展，需要强练“内功”，实现企业转型升级，由粗放式的管理模式向精细化的管理模式转变。
1.2 房地产黄金时代已经过去，行业竞争格局逐渐向企业综合实力竞争转变 在此轮调控之前，房地产市场属于卖方市场，企业基本只要拿到土地开发就会盈利，所以很多企业基本不考虑成本控制。
1.3 行业竞争策略由以区位、房价为主的竞争向包含品牌、景观、物业等综合方面的竞争转变 房地产市场黄金时代的结束，市场将进入买方时代，消费者可买、可选的产品更多，只有综合竞争实力强的产品，才能赢得消费者的亲睐。近年来，随着“环保”观念的深入人心，消费者的观念逐渐转变，在选房、买房时，考虑区位、房价的同时，将更注重整个项目楼盘的品牌、景观品质、物业服务等多方面的因素。
2 价值链潜力的基本内涵
①房地产开发企业的价值链：在房地产项目的生命周期中，根据从始至终所经历的业务阶段，可将房地产企业的核心价值链分为六大部分：土地获取、项目前期规划、设计、工程、销售及售后服务。②价值链潜力的基本内涵：从房地产开发全流程的角度，深度优化价值链各环节的管理，结合企业实际，在设计、施工、采购、营销和财务等各方面创新性地对整个价值创造过程进行管理。
3 挖掘价值链潜力的有效途径
3.1 强化设计环节管理 ①加强与优秀设计单位战略合作，提高产品设计品质。为改善设计质量，房地产开发企业应与优秀设计单位建立长期战略合作伙伴关系，这样既避免了设计人员挂靠现象，对后期项目开发、销售都会产生良好的促进作用。同时要建立健全设计单位管理办法，主要采取正面激励的方式，加强设计单位的考核评估。②建立设计限额控制的关键技术经济指标体系，监控和优化设计成本。限额控制指标体系的建立，要结合项目开发实际，构建项目设计监测模型。③引进专业咨询机构，优化设计方案，“小费用”降低“大成本”。设计院设计出的户型方案，虽然很专业，但从销售角度而言，仍然有很多不足之处。要本着促进产品快速销售的理念，不仅要组织内部人员进行审查，还需邀请外部专业咨询机构参与设计优化工作。
3.2 强化施工环节管理 ①推行标准化管理，严格控制工程变更。变更是施工过程不可避免的，一部分变更会提高产品品质，后期可以通过售价进行弥补，另一部分变更则会显著增加整个项目的开发成本。②引进建筑新技术。③加大项目部考核力度，提高全员成本管理意识。一是对项目部的建安成本进行考核。根据各项目的性质及高层、多层的成本差异，预算不同的建安成本。同时将建安成本作为一项定量指标纳入项目部经营责任书。设置项目成本奖，按月进行考核，按不同的岗位设置不同的系数。采取正向激励的模式，完成成本考核指标时享受该奖金；成本超支的按照超支额的一定比例扣减奖金。二是加强项目工期、质量、安全的考核管理。价值管理不仅仅体现在具体的节约额上，加快工程进度，保障产品按期销售，提高产品质量，赢得客户口碑，促进产品销售，加强安全管理，确保员工生命安全，都是价值管理的重要举措。加强项目工期、质量、安全考核，公司每年应与各项目部签订经营责任书，明确工期节点、质量要求及安全“一票否决”内容，确定项目部相关人员职责，确保项目开发过程顺利进行。
3.3 优化物资采购管理 ①把握市场行情，选择合适时机采购大宗材料。在工程建安成本中钢材、水泥、混凝土等三大材一般占建安成本的80%，从某种意义上来说，降低了三大材的采购成本就是大幅降低了企业开发成本。②周密安排计划，减少库存积压，节约资金成本。在实际操作中，应要求每个项目部每月月底将下一阶段材料、设备计划进行周密安排并报送采购部门，采购部门汇总后，按轻重缓急及时间要求，及时组织安排材料采购，从而避免库存积压、降低资金成本。③进行供应商评价，建立战略合作伙伴关系。为加强供应商的管理，公司应建立合格供应商评价管理办法等供应商评价相关标准，根据供应商的自身实力、履约情况、服务质量等因素，将供应商划分为A、B、C三类，并选择A类供应商建立战略合作伙伴关系。
3.4 优化营销环节管理 ①转变营销方式，提高营销效率。房地产公司应选择营销经验丰富、业内知名品牌的销售公司建立长期的战略合作伙伴关系，从而促进楼盘销售，加快资金回笼。②建立营销考核指标体系，合理使用营销费用。设置一定的考核指标，可以合理把握营销费用的效果。③创新营销方式，采取多样化的营销策略。一是加强品牌营销。将公司的经营理念融入到楼盘的市场定位中，推行公司的开发战略，利用各种媒体营造品牌形象，强化企业品牌建设，通过品牌营销有力促进企业楼盘销售；二是推行环境营销。树立“景观先行”营销理念，在项目开发前，营造良好的景观，给顾客以良好的视觉感受，从而吸引潜在客户；三是推行网上营销。充分利用网络营销渠道，在知名的房地产营销企业电子商务网站上，建立网上售楼部，录入公司楼盘的各项信息，并采取一系列促销措施，开展网上选房、买房活动，吸引顾客进行购买；四是推行会员制营销。建立推广顾客会员制，培育客户资源，把握客户价值，增强企业核心竞争力。
3.5 动态成本控制 项目成本控制，除做好全面预算外，在实际执行过程中，关键是做好动态成本控制，确保过程项目成本不超过正常偏差。只有从项目全过程加强房地产开发动态成本控制，其中施工阶段的动态成本控制，是开发企业降本增效的有效途径之一。
参考文献：
[1]黄大金.基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J].建设监理，2009（12）.
【关键词】房产测绘；存在的问题；对策；措施
在现实生活中，诸如房产发证面和房屋的实际面积有所出入的情况屡见不鲜，虽然《房产测绘管理办法》的颁布对房产测绘机构带来了深远的改革，但由于一些城市相关管理部门工作不到位，致使产权人的利益得不到全面的保障，这势必会引发房产开发商与产权人之间的许多矛盾，给社会秩序的稳定带来不利影响，为此，房产管理部门应尽快着手完善相关管理机制，从根本上解决这一难题。
1.房产测绘概述
所谓的房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，作为房产权等房地产管理工作提供依据。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。
2.我国房产测绘业中存在的问题
2.1房产测绘市场机制有待完善
当前，由于《房地产测绘管理办法》的颁布，已将房产测绘从行政体质中剥离出来，变成一种市场经济下的专业技术服务行业，但这种市场经济由于没有完善的机制对其进行约束，造成了许多不公平、不正当的竞争行为的发生，一些房产测绘公司在竞争中大打价格战，为了接到业务而不惜将价格压到更低的水平，造成市场收费秩序的混乱，如此恶性循环下去，严重的影响到了房产测绘市场的经济秩序。主要表现在房产测绘市场没有完善的质量保证体系和监督机制，相关管理部门对测绘企业的审查、监督、指导工作力度不强，起不到其应发挥的监管和检验作用，更不用说去保障产权人的合法权益了。
2.2地区间存在管理差异，标准不一
现场外业测量、绘图以及数据的计算处理等工作都是房产测绘的重要组成部分，在对于这些工作处理，在不同地区都会存在很大的差异，而且不同的测绘机构、不同的测绘人员，其测绘方式、数据处理方法及资料的保存形式都会有所不同，比如在测量顶盖的不完全遮盖的未封闭阳台时，有的是以顶盖水平投影线为定位基准，有的却是以阳台维护结构水平投影线，这就给管理部门在评定技术成果方面增加工作量及工作难度，阻碍测绘机构之间的交流工作，从大方面来讲，也会对房地产市场的稳定、健康发展带来不利的影响。
2.3行业人员职业素质亟待提高
按照房产测绘业的要求，测量人员应熟练掌握相关的法律法规、测绘技术专业知识等，但现实情况却不容乐观，许多房产测绘部门在专业测量技术人员编制上不达标，测绘工作水平与所承接业务不对等，严重影响到测绘工作的开展，这种现象在二线城市和县、镇的房产测绘部门最为常见。
2.4建筑面积计算不尽合理
按照城市商品房的建筑面积计算规则，房屋的建筑面积包括屋内的建筑面积加上公用分摊面积，屋内建筑面积的计算是有很具体的标准的，它由墙体面积、使用面积和阳台面积组合而成，但公用分摊面积的计算，按道理是依照“谁使用，谁分摊”的原则，但在实际情况中，没有具体的划分标准，无法具体明确使用范围。另外在对无顶盖室外楼梯的计算规则中，按规定是按各层水平投影面积的一半计算，但对这个规定的理解确存在很大的分歧，有的是把上一层楼梯看作下一层楼梯的顶盖，无顶盖的定义只是针对于顶层，无顶盖室外楼梯顶层面积按一半计算；有的是按室外楼梯各层水平投影面积之和的一半。
3.改进房产测绘工作对策
3.1加快房产测绘市场化规范进程
在加快房产测绘市场化步伐的同时，规范市场竞争行为，将测绘与管理工作分离开来，实行资格准入制度，严禁乱挂靠、无标准收费的行为发生，测绘管理部门在测绘机构的资质审查工作上要务必严抓，防止无资质或资质不够的机构承接测绘工作，推进房产测绘市场化、专业化、规范化的进程。另外，要加强对房产测绘行业诚信体系的建立，严防降价等恶心竞争行为，保证测绘业的公平、公开、工作，杜绝暗箱操作等不良行为；明确职责，建立测绘成果责任追究制度，测绘机构在完成测绘工作后，要对其成果承担相应的责任，对于弄虚作假的行为和出现重大质量事故的机构要严加处理，追究其法律责任，必要时取消其从业资格，保障房产测绘市场的健康发展。
3.2提升房产测绘工作人员素质
房产测绘专业人员在熟练掌握相关的法律法规、测绘技术专业知识的同时，还要拥有高度的工作责任心，能够恪守职业道德，认真、仔细的按照相关房产测量规范进行测量作业。对于测绘专业人才比较匮乏的县、镇等，就需要相关政府部门的大力扶持，培养人才、引进人才、留住人才。在这个科技信息化的新时代，房产测绘机构还要加强计算机技术、网络信息技术的运用，将高科技有效的融合到房产测绘行业，建立上岗考核制度和培训开发制度，建立诸如注册建造师、注册结构师的“注册测量师”制度，为房产测绘行业提供必要的人才储备保障。
3.3建立房产测绘信息平台，统一管理，加强沟通与合作
将信息化技术应用于房产测绘行业，建立房产测绘技术信息系统平台，以相关管理部门制定统一的技术标准和操作规程为依据，形成一个统一的监督、管理机制，既可以统一房产测绘的运作模式，又可以将勘测、绘图、审核、收费、发证、归档进行全自动化工作。既能保证现场外业测量、绘图以及数据的计算处理等统一，又方便了测绘机构之间的信息交流及测绘管理部门的管理与指导，；既可以起到规范房产测绘行为，又能保证房产成果的权益。另外，各个区域可以通过相关院校之间的交流来达到测绘技术、资源的共享，促进地区之间的交流与合作，扫除以往的地区差异性，达到房产测绘业健康、稳定发展的目的。
4.结语
综上所述，我国房产测绘业已取得了巨大的进步，但是在房地产的测绘工作中仍然存在着很多的问题，实现各种目标的前提是保证数据的准确，如何保证测绘数据的正确性，这是我国房地产测绘行业值得深思的问题。
参考文献：
当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。
一、房地产开发成本控制的内容
房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。
（1）项目策划阶段
这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。
（2）项目设计阶段
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。
（3）发包、施工阶段房地产项目
发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。
施工阶段的成本控制工作主要包括：
①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。
②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。
③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。
④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。
⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。
⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。
⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。
（4）项目销售阶段
这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
（5）技术创新与工艺调整阶段
在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施
（一）我国房地产企业成本管理落后的原因
第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。
第二，忽视了事前的成本控制
目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。
再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。
在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。
目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
（二）我国房地产开发成本控制的措施
我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。
1、成本控制总体上应注意的问题
第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
第二，成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2、设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。
第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。
第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。
3、采购是成本控制的重点
这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。
第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。
第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。
4、实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。
工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。
对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。
第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。
【关键词】精细化管理；工程项目；应用
1.引言
改革开放以来，随我国房地产行业有了快速的发展，房地产项目的规模和数量也在逐渐增多，房地产项目的开发建设面临着更大的竞争。传统的管理模式已经不能适应外部环境的发展，精细化管理理念逐渐深入人心，其对于提升项目建设的标准化，降低项目成本，缩短工期，有着重要的影响作用。
2.精细化管理的含义和实施
在对精细化管理的研究过程中，不同的学者对“精细化管理”有着不同的定义，精细化管理可以说是对常规的管理办法的提升和改进，大多数的思想还是常规的管理办法，只是在工程项目中引入了管理学的基本思想和办理方法，旨在达到减少资源的浪费、降低施工的成本目标。本文以佛山市禅城区佛平路与市东路交汇处，地处东方广场商圈的房产建设项目为例介绍施工过程的精细化管理[2]。
从项目工程管理的角度出发，精细化管理的目标主要体现以下几个方面：
（1）模糊的工作明确化
现代工程项目管理一般都较为复杂，需要进行提升和改进的地方还有很多，但不可能将每一项工作都进行精细化管理，因此必须要进行合理、必要的筛选工作。这就需要将模糊的管理工作分解成一些明确的管理元素，比如预算管理、安全管理、合同管理、生产管理等等，将模糊的管理工作进行明确化，以便于各部门对自身责任和工作的具体化。
（2）明确的工作流程化
实施精细化管理工作的另一个目的在于将项目工程的管理责任具体化、明确化，通过对项目工程管理过程中的各个工作环节的分析，能够对整个项目工程形成更加深刻的认识，更有利于实现对整个项目工程的综合管理工作，保证项目工程的质量以及广大客户的具体需求。
（3）流程的工作信息化
实施精细化管理能够确保建设单位实现对项目工程管理的实时监测，建立信息化下的工作流程，信息化对于提升建设单位与施工单位和供货单位的沟通效率有着很大的推动作用，推动流程管理的实现，有效拓展管理的空间。
3. 工程项目的精细化管理内容
3.1进度目标责任制及考核制度
建设单位的主要目的在于能够实现对整个项目工程施工的综合管理，包括对项目工程的进度管理。在佛山市佛平路项目工程总包合同中对工程关键节点的达成或延误，明确奖惩办法；在监理服务酬金中，专设建设单位对监理监控施工进度节点评价的监理报酬，合计12万；在设计合同中明确出图计划以及出图质量要求，明确相应奖惩办法；在专业工程施工合同中根据总体计划明确完工和验收时间。对配合程度差的合作单位，提请集团招标中心约谈；对配合情况恶劣的单位，直接建议招标中心取消其合作资格[3]。进度控制管理方面，建设单位应根据项目开发目标制定工程建设总控计划，按照总控计划审核施工进度计划和设备进场计划。对工程进度实行动态控制，对不能如期按计划实施的环节及时协调跟踪解决，监督落实施工单位采取有效措施抢回滞后进度，确保进度符合总控计划要求。
3.2 成本的精细化管理
要想实现对整个工程项目成本的精细化管理，强化单位内部对于项目工程成本的综合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同时成本控制工作也贯穿着整个工程项目建设的生命周期中。房地产的项目成本主要是分为两部分，即开发成本和期间费用。开发成本即工程项目从开始策划到最终竣工需要投入使用的各项费用总和，实现对所支出费用的合理使用和管理，能够达到最有效的收益，从而有效提升成本的价值。针对佛平路房产项目工程的成本管理，在施工图纸设计阶段，把好成本控制关，建设单位建立施工图审图机制，组织专家、监理单位和施工单位对施工图进行审图，对图纸不合理地方和能够节省费用的地方提出来要求设计单位进行修改，减少因图纸不合理造成的工程返工。工程施工阶段，要求施工单位履行合同义务和严格按图施工。工程现场加强工程变更签证管理，合理控制变更签证率，及时向设计单位反映现场施工进度，尽量在施工之前发出设计变更，减少变更返工签证。对变更签证内容进行审核，减除不合理和不必要的工程量，并做到变更签证一月一清，使成本部门掌握工程成本动态变化。对项目审核进度工程量，防止出现进度款拨付超付情况。
3.3 质量的精细化管理
项目工程的质量是关乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同时也影响着项目工程的成本和工期进度。对于质量的精细化管理，需要质量第一、以人为本以及质量标准的原则，通过建立科学合理、严格规范的质量管理机制，并在精细化理念的基础上建立质量管理目标。以佛山市佛平路的房产项目工程为例，根据工程项目所处阶段的不同，整个项目工程的质量精细化控制工作需要分为事前、事中、事后三个阶段，即事前的准备工作、事中的建设工作以及事后的检验工作。在佛平路房产项目，建设单位在总包施工合同中明确该项目工程质量要符合《工程施工质量验收规范》标准和建设单位工程质量验收标准，项目工程要获得佛山市优良样板工程，争取省优良样板工程。建设单位委托第三方单位对工程项目每季度进行项目工程质量的实测实量评估，对于项目评估得分靠后的施工单位进行一定的经济处罚，严重的停止其投标资格。
3.4 安全文明精细化管理
安全文明精细化管理的主要内容包括项目现场安全文明施工保障措施；现场消防安全管理；现场保卫制度；现场防尘降噪等防扰民措施；现场卫生管理等。针对佛平路房产项目，建设单位确定项目工程安全文明目标就是获得佛山市安全文明施工样板工地，对相关安全责任人明确相应奖惩措施。建设单位监督施工单位安全文明施工管理制度的建立和实施，监督施工单位组织安全培训和应急演练工作。建设单位定期组织专家对项目开展安全文明生产检查，并委托第三方单位对项目安全文明生产进行评估，提出整改意见并监督落实，确保项目安全文明目标的实现。在日常管理过程中发现问题时建设单位须在第一时间发出《安全隐患整改通知书》，要求施工单位在限期内进行整改。此外为配合营销，在现场进行样板展示，并做好相应的安全防护工作。建设单位要求施工单位外架搭设悬挑在样板层以上两层，并且做好外架悬挑处封闭处理，避免上面施工层杂物掉落。样板层顶板预留孔洞做好封闭，避免污水流入样板层。看房通道如果穿越施工作业面和塔吊运输范围，须做好看房通道的顶棚和两侧围挡的防护，避免施工作业对看房通道造成安全影响。4.结论
本文从精细化管理理念的定义和优势入手，分析精细化管理理念在工程项目中的具体应用，其能够在满足用户需求以及工程质量的前提下，促进项目成本付出的最小代价，获取投资的最大收益，其贯彻于项目工程执行的整个过程，需要每一位工程项目参与者的共同努力，建立健全完善的项目精细化综合管理机制。
【参考文献】
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“代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人。全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。提供项目代建可分为全过程代建方式和分阶段代建方式。全过程代建方式，由代建单位对代建项目从项目建议书批复后开始，经可行性研究、设计、施工、竣工验收，直至保修期结束，实行全过程管理。分阶段的代建方式，将代建项目分前期和实施两阶段委托代建单位进行管理。
2政府投资项目采用代建制的目的
目前政府投资项目越来越多的在采用“代建制”,其目的是:
1）有效控制"三超"、防止项目建设中腐败现象的产生。
传统建设模式中政府投资项目多实行财政投资，政府管理的单一模式，政府集“投资、建设、管理、运营”于一身。这种单一的模式下，项目实施中普遍存在超规模、超标准、超概算的“三超”现象。“代建制”模式下促使政府投资项目中这四个环节互相分离彼此制约。
此外，单一模式下项目建设中存在一定的薄弱环节，政府投资执行部门掌控着从勘探、设计到施工招投标、物料采购的全过程，缺少约束，监管失控，责任不明，利益不清，容易滋生腐败，也容易产生资金浪费、资金挪用、假公济私、行贿受贿等一系列问题。代建制使政府行政权力从"施工招投标、物料采购"两个关键环节退出，通过合同约束代建单位。代建单位基于法律约束、成本控制利润追求的考虑，严格执行合同、建立严密的内控机制，从而达到防三超、防杜腐败的作用。
2）实施代建制可以保证项目质量，责任落实到位从而提高投资效益。
传统建设模式下大多数政府投资项目的“指挥部”建设体制，由非专业机构和非专业人员、甚至由临时机构抽调人员进行管理，除了如上所说的存在成本不易控制的弊端之外，人员的水平参差不齐，每个项目班子的组建都要不同程度地付出学习成本和时间成本，也就是通常所说的“交学费”，其质量、工期也达不到设计规范要求。提供同时，这种建设体制下建设单位与政府部门是上下级关系，缺乏竞争机制，行政管辖、行政干预都会造成项目的延迟、项目大量的变更。另外，作为非常设机构的指挥部，项目结束后无从追究责任，一个临时的责任机构和一个终身的责任机构在管理工程项目上，最终项目的成本、工期、质量当然是不可比的。
而实行代建制，代建单位具有丰富的项目专业管理经验，能够提高管理水平、降低管理成本、方便监督管理，提高投资项目实施情况的透明度，真正做到公开、公平、公正。而且依照代建合同的约定，代建单位向投资方缴纳履约银行保函或履约保证金，提供便于政府投资部门从经济上对代建单位的违规行为采取制约，迫使各专业单位提高自身技术水平，增强服务意识，对政府机构的整体水平的提高也起到了促进作用，对于项目来说也能提高投资效益。
3）实行代建制可以使政府在职能转变的同时规范投资管理，真正做到建管分开。
传统建设模式下，投资与建设、建设与管理混为一体，相互之间又缺乏有效的监督机制。而实行了代建制，政府的职能部门主要从事的是行业的指导监管工作，具体包括资金的监管、建设市场的监管及有关规定的落实。提供政府作为投资方，受到代建合同的约束，一些立项存在问题、资金缺口很大的项目将会受到制约，从而规范了建设市场的管理。同时，项目使用单位的责任意识也会因此得到增强，他们从盲目、繁琐的项目管理业务中也解脱出来，从决策角色转变为监督执行角色，自觉地减少建设实施过程中对建设规模、建设标准的随意变动，这样更有利于投资项目的顺利建设，真正做到建管分开。
4）代建制的实施有利于项目造价的降低和建设管理水平的提高与管理观念的更新现，使项目管理更快地与国际接轨。
当前，我国社会经济的快速发展要求必须充分利用社会资金进行投资建设，代建制的实施为项目融资创造了有利条件，投资者可以集中精力通过各种渠道作好融资工作。其次，投资者可以通过合同管理的方式对项目投资进行全过程严格的造价控制，千方百计减少浪费和不必要的开支，以达到降低项目造价的目的。
我国加入WTO后，基础建设市场将成为国际工程承包商和跨国投资公司关注的焦点，代建制的实施促使我们的管理水平和管理理念不断更新，不断地趋向国际化，使我国的项目管理逐步与国际惯例接轨，带动经济的快速发展，从而融入全球市场。
3“代建制”在房地产开发中的应用实践
3.1项目实例概述
作为房地产开发商，我们的集团领导提出“专业细分、整合做大”的思路。借鉴于政府投资项目代建制的管理模式，将代建制引入房地产开发领域。基于这一思路，结合长远战略目标（即双百战略目标），位于天提供
津的A项目实行了项目代建，采用的是分阶段代建制。即作为投资方，负责土地、资金的运作与管理，通过前期方案策划、委托代建施工、品质控制、自主销售、资金回笼及产权管理，最终达到“质量、成本、进度”三个环节得到较好控制的目的。提供作为投资方委托的代建公司，负责代建项目由施工图设计开始，直到交付使用后维修期满的施工全过程控制与项目管理，形成投资方出资，代建方实现交钥匙工程的代建项目管理模式。
项目代建为“总价包死”，非“服务型”管理模式，也就是非单纯以挣取管理费作为赢利的唯一方式。我们希望通过代建实现成本控制，代建公司在控制造价节约成本的基础上实现除管理费外的节余分成赢利模式。
这一模式下，项目代建制与工程总承包存在着如下区别（见表1）：
在签订代建框架协议的基础上，针对每个单项，我们与代建公司分别确定了代建包干价格，在包干工作范围内和包干价格内，代建方自主项目运作，直至交付使用。我们对项目进行严格的监控，对于工期、质量、成本上出现的问题提出意见和建议，及时纠偏。通过代建的模式，我们更多的精力放在项目研发、项目融资、销售经营、资金回笼上。提供这个项目从原来的40多人已精减到30多人，精减的人员根据集团的统一布置安排到其他的开发项目上。这样既达到整合外部专业资源，又做到内部资源按需合理调剂，最大限度地发挥集团优势，保证战略目标的实现。
作为代建制引入房地产开发项目的试点，A项目自2005年4月正式开工，截至目前已完成了售楼处及周遍景观，样板间、一期高层主体十六层、地下车库桩基及主体施工在即、别墅一期基本完工，销售、资金回笼均按部就班地进行着。
3.2“代建制”在房地产开发项目运行中体现出来的优势与弊病
3.2.1优势
1）增强了项目管理的力度，由于外部管理人员的增加，管理层次的丰富及专业职能的细化，形成了专业对口、专事专人的架构。
2）成本、工期、质量及签证的控制具备了多重审核控制的雏形。目前已具备了施工单位自控、监理单位监控、项目代建公司总控、投资方调控的体系。
3）投资与项目代建分开，明确双方的责权利，更有利于双方公司集中各自优势进行更专业化的工作，也为投资方以较少的人员投入完成较大数额的产值提供了可行的办法。
3.2.2弊病
1）由于当时代建协议只是一个框架性的协议，故双方的责权利及工作分工没有得到正式的落实，造成许多工作没有到位，有关内容无法依条文执行，已出图的项目代建包干价格确定时双方争议较大，存在理解上的歧义。前期由于没有签定代建协议，造成手续繁杂，合同结算时施工单位要面对两个甲方的审核，来回反复的次数太多。
2）代建公司与投资方的人员均比较年轻，工作经验不足，尤其是代建公司主要以老带新的模式，应届毕业生较多，对于项目现场的把控能力明显不足。代建方负责签订的合同，在备案时存在手续不全、造价过高、合同条款有缺陷等问题。代建方负责的结算，结算资料不全就进行结算，过于草率定值，现场签证水分过大。
3）既然实行代建制，实行代建包干价格，那么除投资方主动提出变更外，其他变更所发生的造价变更均涵盖在代建协议包干价格内，由代建公司自行解决。这一点在其他地区的代建项目规定中也有同样的要求。
但在A项目执行中,由于前期代建协议签订时间长，双方对于现场签证的管理存在理解上的差异。代建方的签证发生数量较大，在对其签字人员问询时又出现解释不清的现象。代建方应顷向于为投资方节省造价，以最经济的办法解决问题，提供而不应以方便项目管理为目的，造成一些非必要的投资。尤其一些临时项目或小宗项目，代建方提出的定价过高，发生更换的项目无出处，项目虽小但积累起来数目不小，直接影响到总成本的控制。
4）投资方与代建方的沟通不及时，造成许多未经投资方认可，代建方就对施工方进行承诺，使承诺得不到落实，造成施工方与代建、投资方关系的紧张。
5）代建方在招投标管理、资金拨付、现场管理方面协调能力及解决问题能力有待提高。代建公司应代表投资方提出意见及解决办法，而不应只是将施工单位的意见直接反馈给投资方或直接推到投资方解决。
当然，造成项目代建出现这些问题的关键更多的是来自管理流程上工作的不到位、工作脱节。针对A项目进行代建制管理显现出的这些优劣势，我们也在思考“代建制”作为一种同市场经济相吻合的新型工程管理模式，得到了国家和社会认可，但这并不意味着，实施了“代建制”就能够避免工程建设本身具有的各种风险。相反，由于“代建制”打破了传统的建设模式格局，使原有投资者、使用者、建设者所要面对的风险和责任发生了变化，也就由此带来了许多新的问题。
3.3房地产项目实施“代建制”存在的问题及防范措施
原有机制下，对于工程项目建设的主要风险来自四个方面：一是由于缺乏有效的投资约束机制，超投资、超规模、超标准现象严重，达不到项目预期目标的风险；二是建设管理班子无专业管理经验、技术力量不足，造成项目质量差的技术管理风险；三是投资方“投资、建设、管理、使用”四位一体，如不能相互制约，不能遏止腐提供
败，产生社会风险。四是任何工程项目都存在的不可抗力破坏的自然风险。而由于“代建制”在工程项目建设管理中实现了社会化、职业化、商业化，这部分风险也就得到降低或者转移给了代建单位，投资方新增的则是选择代建单位的风险和监管代建单位的风险。这些新增的风险可以通过健全法律体系、完善管理制度、细化代建合同、引入履约担保机制等方式予以降低。通过这一阶段的A项目代建管理，我们认为在“代建制”模式下的房地产开发项目应当把代建工程当作一个系统，各参与方在协同完成系统目标的过程中，进行权利、义务分配。提供参与服务的相关承包单位也要分担相应的风险，如勘察、设计单位就要承担起设计内容缺陷失误、不符合现行规范、出图时间滞后等风险。而代建单位可以采用合同手段、技术手段、组织手段、经济手段来进行风险防范与控制。建立健全各项风险管理制度、风险管理流程，从而保证对项目各个环节进行全面及时有效的管理。
具体到A项目，我们提出了这样一些思路：
1）作为投资方，我们首先应加强自身的管理水平和监管力度，由于我们采用的是分阶段代建，前期的规划、方案设计、甲控设备及材料等工作的跟进也尤为重要，我们的宗旨是先做好我们自己的事，尽可能从自身降低代建风险。
2）投资方同代建方签署各种条款一定要严谨细致，具有可操作性，要真正能够对代建单位实施有效监督。
3）对于代建制的执行方，代建公司应制定行之有效的管理制度，采取有效的管理手段，形成有效的管理体系及管理模式，避免成为“二传手”。代建方的管理水平的提高同时也能带动整个项目实施水平的提高。
4）代建方应加大对中间过程的控制力度，中间环节出现问题将势必造成赶工现象，一旦出现赶工，质量出现问题的可能性将大大增加，A项目也曾因为中间环节控制不力而导致最后工期紧张。
5）代建方应进一步加强技术力量，作为独立于施工方和投资方的第三方管理服务性单位，代建公司应具备较强的专业实力和在一定条件下的项目运作能力，能够在合法的前提下，按投资方的意见和一般房地产开发公司的运作模式合理操作，而不是完全恪守条文规定按部就班地工作，致使投资方在与其它公司的竞争中处于下风，失去好的市场时机。提供投资方销售业绩的不佳也直接影响到项目回款和工程款的拨付，也会直接加大代建方的项目管理的压力，从而不能达到双赢的局面。
目前A项目在新单项实施过程中，代建方已采取了许多措施来保证工期、进度、质量，诸如加强合同违约条款的执行，对施工方严格筛选、严格考核，充分发挥监理公司的作用严把质量关等。这些手段和方法已初见成效。
4结语
有人说，代建制的成败重点在于制度建设，关键在于项目代建单位的素质、经验和责任心。从政府投资项目代建制的实施看，代建制的推行还需进一步完善，比如说：出台代建单位资质管理规定，对项目代建单位资质实行动态管理；建立代建市场进入和清出机制；建立代建单位的信用评价体系；确定合理的代建费用标准；加强代建单位的行业自律；制定相应的投资项目代建制管理办法；出台统一的投资项目代建合同示范文本；在实施阶段建立以目标责任制、风险索赔制和履约担保制为主线，对工程建设过程实施动态控制的模式；规范以“代建制”形式进行管理的投资项目各方利益主体的行为，达到实现“政府监管、业主投资、代建管理、各负其责”的目标等等。
对于房地产项目实施代建制，我们也是在不断的摸索，在实施过程中存在一些亟待解决的问题。对于投资方来说代建制管理要增加一小笔管理费，但确实可以因管理水平的提高而节省管理费的几倍、十几倍的资金。所以说代建制在房地产开发中还是应该有其发展的空间。
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关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略
一、房地产融资风险分析
(一)房地产融资风险类型
第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。
第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。
第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。
第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。
(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析
第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。
第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。
第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。
第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。
二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略
第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。
第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。
第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。
三、结束语
我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。
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【关键词】房屋建筑工程；质量管理；控制措施
中图分类号：F253.3 文献标识码：A文章编号：
质量控制对于房屋建筑工程而言是最为重要的内容，我们必须将工程质量管理贯融合在工程项目管理过程里。同时，对于质量监督机构的监督和检查需要配合设计、监理和施工单位之间的工作，多方面采取措施进行维护管理，这样才能确保工程项目质量与实际情况相符合。一般需要经过规划质量、设计质量、招标质量、施工阶段、竣工阶段不同的操作环节，从而达到整个项目的控制作用。
1 房屋建筑工程的准备阶段
1.1 制定质量管理制度 质量是房屋建筑工程项目的核心，没有质量的工程就无法创造出理想的经济价值，这就需要工程单位对于质量控制严格把握，制定科学的质量管理制度。因此，应对各个环节的质量工作进行考察管理，质量经理需要建立的职责为：结合投资人项目设计经营战略，对开发项目质量计划负责编制，且安排各个人员落实到不同的工作里；结合质量计划规定内容，检查项目质量计划具体情况；在审查环节里出现问题后，则需要及时制定科学的措施进行处理，把问题向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。只有每个部门及工作人员共同努力，才能保证整个项目管理顺利进行。
1.2 前期的准备 在建筑工程项目开发前期，必须要针对此次项目的特点详细了解，掌握咨询成果的质量目标和质量标准；对质量管理体系文件内容深刻思考分析，对质量目标的科学性正确分析。一旦企业制定了项目开发目标后则不得在无条件的情况下随意变动，否则将会造成多个方面的不利影响。
1.3 建立质量评审制度 建立评审制度是确保项目工程质量达到理想状态的基础，这也是企业创造经济价值的根本措施。为促进房屋建筑工程质量水平的提高，我们需要保证工程项目评审机构作用的充分发挥。工程单位要针对现有的环节实施全面管理，积极创建现代化的评审体系，以“评审制度”为指导全面开展项目管理，这些都是管理者需要深刻思考的问题。
2 设计时期的质量控制方案
2.1 方案设计环节 房屋建筑工程在设计阶段，必须要综合多个方面的内容进行准备工作。在设计工作开始前需要浏览工程项目的诸多文件，如：检测报告、技术指标、设计内容等等。在一系列工作完成之后，工程单位需要确定最佳的设计方案，然后再投入到具体的工程项目施工里。
2.2 施工图设计环节
2.2.1 开发制度： 对于房屋建筑工程项目的设计责任书需要安排专家进行详细地审核，从项目管理措施以及考核内容客观评价等，这样才能维持良好的工程项目管理措施。设计施工图纸时必须要严格按照建筑的具体需要进行，考虑到对设计质量有效地控制，我们需要采取质量跟踪措施，对于相关工程文件实施审核处理。当施工图纸将要结束之后，我们需按照专业技术人员进行技术鉴定，开发商的项目设计主管人员需对图纸做好不同方面的审核。审查是需要关注过分设计和不足设计两种极端情况，过分设计造成经济性差；不足设计影响建筑功能。 2.2.2 经理制度： 开发商设计主管人必须接受经理的指导，通过采取必要的工程措施对设计环节实施管理。这样才能让整个建筑设计环节达到理想的质量要求，与合同上的条款内容相互符合。组织设计以及相关的策划工作时，必须要对整个工程负责。在不同的操作环节里需要负责组织设计各专业的综合技术方案综合审查；经理负责人需亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
2.2.3 职责制度： 对工程单位的每个部门以及相关人员进行专业培训，提高其参与工作的责任心。工程项目管理者在日常工作中应该将管理重点逐渐转移到人才管理中，实施科学的人才开发计划，不断挖掘房产项目管理企业内部职员的潜能，以为房产投资管理企业创造出更多的商业价值。选择专业技术方案指导实践，对设计专业技术方案实施科学的规划处理。
3 招标阶段的质量控制
3.1 资质审查 对于招标的工程，我们应该做好施工单位的审查工作，重点确定该单位是否具备足够的能力去完成工程项目。通常设计到的方面有：人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等等。审查施工单位对于房产工程项目的实践经验。
3.2 价格高低 对于具体的工程中标而言，很多房产开发企业考虑到降低工程造价，其选择的方式多数为不设置标底，低价中标的方式，这样就造成了低价中标，高价索赔问题的出现。到最后不但没有起到降低工程造价的效果，反而导致工程资源浪费。
3.3 项目考察 从实际情况看，有的工程单位虽然中标，但都是靠关系得来的。不少单位自身不具备施工能力，造成项目实施时出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。房地产工程项目的考察必须要综合多个方面内容，出来需要认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等外，还要保证投标单位资质与实际能力一致。
4 施工阶段的质量控制
4.1 监理单位 随着社会现代化发展的加快，很多工程单位开始设计安排了监理制度。从当前的实际情况看，很多工程单位的建设质量显着上升，工期和投资都取得了理想的成效。而要想促进工程项目管理工作的有序进行，这样才能促进监理单位发挥自身的作用。而房产开发企业必须针对基本项目施工要求，以及工程监理合同上的内容展开工作。这样才能保证监理工程师对监理合同所规定的各项职责落实到实处，从根本上实现工程质量控制作用。
4.2 施工单位 房地产涉及到的投资成本巨大，对于整个施工过程必须要通过各方面的对比才能选择最合适的施工单位。尽管我国的房地产工程项目在长期的探索中取得了显着的成效，但和国外发达国家的房产项目管理相比，我国在技术、管理、经营上还存在着显着的不足。施工单位在制定房地产项目施工管理工作时需采取“管理原则化”的策略来保证了房产工程项目管理的顺利实施。工程监理按照监理合同对工程项目采取综合监理措施，从人员、材料、机械、方法等多个环节加以控制。此外，在施工项目开始之后需对施工质量、施工工艺等重点考核，这些都是工程单位需要注意的问题现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。
4.3 提前做好施工预防工作 做好施工的预防工作主要从两个方面开展，第一是原材料以及半成品的质量检查工作。另外一个方面就是规范施工操作过程当中质量的审核手续。做好原材料和半成品的质量审核需要企业指定一套完善严格的审核标准制度。严格通过三检程序的材料才能进入施工阶段，因此要加强施工单位的管理人员，以及检测人员的质量监控意识，同时通过引进先进的质量监控方法和手段，可以精确地完成施工原材料和半成品的审核工作，另外规范检测过程当中的测序也是必不可少的一个环节。比如说对于钢筋水泥的原材料，就要严格的做好质量监控工作，因为它们质量的好坏与否直接影响到了房屋成品质量，务必做到没有通过审核的水泥和钢筋坚决不能进入施工进场。另外一个预防工作就是要做好施工过程当中的审核交接手续。每一个施工环节的负责人必须签字验收后施工才能进入下一个阶段，这样做是为了及早的发现质量隐患，经过调整以后将损失降到最低，责任落实到相应程序的负责人，可以有效的减少施工过程中出现的材料以及技术问题。
4.4 严格监控每一个施工环节 在施工过程当中，要严格的监控每一个环节，确保工程准确无误的进入到下一个阶段。这就要求做好施工现场管理人员的考勤工作。严格要求管理人员做到四个经常。经常到施工现场了解施工进度，监督相关人员做好本职工作的同时可以有效减少质量问题的发生。经常观看设计蓝图，这样做的目的是帮助管理人员准确的完成对施工阶段重点项目的定位。经常记录问题，由于在施工阶段经常会遇到突发状况，将出现的问题及时的记录下来可以帮助管理人员累计经验，可以杜绝下一阶段类似问题的发生。长期且频繁地提醒施工队在容易出现质量问题的环节加以注意，并与他们进行交流，在交流的过程当中往往会帮助质量管理人员发现问题。
5 竣工阶段 竣工验收对于房建工程项目而言是最后的操作环境，这也属于工程项目质量控制的最后阶段，也是施工单位需要审核的主要过程。在竣工验收之前的阶段，房产开发企业需邀请相关的检测单位与施工方面开展全面审核检测，这样可以保证施工过程达到理想的状态。而作为检查部门，其必须对项目工程负责到底，采取多方面的验收工作，不得仅仅形式上制定验收方案，而不把政策落实到实处。而针对工程质量存在的问题，需及时和施工单位交流沟通，保证每项工作能得到全面处理，真正对房地产工程项目加以验收。
6 结束语 总之，房屋建筑工程管理是一项综合性极强的工作，管理过程中我们必须做好各个环节问题的处理工作，让每个建设项目都能得到有效处理。对房屋建筑工程建设中实施质量计划必须全面落实到实处，以提高工程项目质量。
参考文献
[1]邬晓光.工程质量控制与管理[M].人民交通出版社，2005,4.
[2]张书良,陈红领.土木工程质量控制[M].中国建筑工业出版社，2004,6.
（一）合理确定、按时公布控制目标。年，各县区政府要根据当地经济发展水平和发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本县区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。新建住房价格控制目标涉及的数据原则上以统计部门的统计指标为依据。确定年度新建住房价格控制目标关系全市发展改革稳定大局，各县区政府务必要高度重视，深入调研，认真分析，合理确定，按时公布。
（二）确保目标实现。各县区政府、有关部门要采取有力措施，统筹兼顾各方利益，落实住房价格控制目标，坚决遏制房价过快上涨，促进全市房地产市场平稳健康发展。统计部门要加强房价统计工作，会同物价、建设（房管）部门做好房价统计评估工作，向同级政府定期提供房价统计数据。物价部门要会同统计、房产部门，按照有关规定合理确定年度新建住房价格控制目标，落实《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔〕548号），积极开展商品房成本核算，合理控制成本利润率，做好新建住房价格审核备案和交易房价监测工作。房地产开发企业在申请办理商品房预（销）售许可审批时，要出具经物价部门审核的备案价格及价格控制幅度。房产管理部门要会同物价部门对住房销售情况进行跟踪检查，对超出备案价格控制幅度出售住房的，停止住房交易合同备案，并责令整改，对拒不整改的，注销商品房预（销）售许可证。
二、加快保障性住房建设，加大住房保障力度
（一）明确任务，确保全面完成。加快保障性住房建设，是实施房地产市场调控和稳定房价的重要举措。加大住房保障力度，扩大住房保障覆盖面，完善住房保障体系，加快保障性住房建设是我市今后五年的重点工作和重要民生工程。我市年保障性住房建设工作目标是：新认定城市低收入住房困难家庭2862户，发放租赁住房补贴5500户，新增廉租住房830套，新建经济适用住房717套，实施棚户区改造468户（其中城市棚户区改造202户，国有林场棚户区改造266户）。新建项目套（户）开工率4月份必须达到100％，10月份主体竣工率60％以上，年内竣工率达到80%以上；历年续建的5017套廉租住房竣工入住率达到80％以上。各县区政府要围绕各自的具体目标任务，强化工作措施，加大工作力度，保质保量完成今年的建设任务。同时，要高度重视和切实做好保障性住房项目储备工作，及时申报保障性住房建设项目年度投资计划。
（二）强化政策落实。各县区政府要严格执行廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设和各类棚户区改造免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的政策规定。要切实做好保障性住房建设供地，对保障性住房建设用地以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，以划拨方式供应。要严格落实县区级财政收入提取2%、土地出让金总额提取5%用于廉租住房建设配套资金和住房公积金增值净收益配套用于廉租住房建设的规定，对未按规定提取土地出让金的县区，由市财政局通过年终决算扣回相应数额资金，作为全市廉租住房建设配套资金调剂使用。要加快实施廉租住房共有产权管理，多渠道筹措建设资金。
（三）加强对象管理。要完善保障性住房公平分配和监督管理机制，规范准入审核制度，健全租售管理和退出机制。
三、优化住房供应结构，推进公共租赁住房建设
（一）严格执行住房结构比例政策。各县区政府要认真落实《市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（陇政发〔〕104号）确定的“四种住房结构”体系，把住房结构套型比例政策规定落实到每个地块，每个项目上，同时，要尽快出台符合各自实际的房地产市场调控措施，完善住房供应体系，调控住房结构，遏制房价过快上涨，有效解决城镇居民特别是城市低收入家庭的住房问题。
（二）推进公共租赁住房建设。要依据《省公共租赁住房管理办法》，大力发展公共租赁住房，切实增加公共租赁住房供应。公共租赁住房要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。政府新建公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主。公共租赁住房租金按照低于同地段市场租金水平的原则确定，实行动态调整，确保以租养房。引导大中型企业建设公共租赁住房，鼓励房地产企业开发、建设和运营公共租赁住房。
（三）严格执行保障性住房配建政策。各县区政府要严格落实商品住房建设项目配建保障性住房面积10%的政策规定，有效解决保障性住房项目和用地落实难的问题，今后房地产开发企业在新建商品住房项目中凡不按比例配建保障性住房的，不得审批其新的开发项目。
（四）做好单位集资合作建房管理。对市、县区政府已批准的单位集资合作建房，其供应对象、产权关系等符合条件的，可按照经济适用房有关规定进行管理。
（五）支持农村教师安居工程建设。各县区政府要在实施农村教师安居工程中，充分发挥保障性住房的主渠道作用。
四、实施住房限购措施，合理引导住房需求
区和其他房价过高、上涨过快的县，要出台住房限购政策。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供在当地一定年限纳税证明或社会保险费缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限的当地纳税证明或社会保险费缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。实行住房限购措施的县区，房地产开发企业、房地产销售和房地产经纪机构要认真落实限购政策，房地产行政主管部门做好监督落实工作。
五、调整完善房地产税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房的营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，财政、税务部门要统一按其销售收入全额征税。要进一步采取措施，认真落实财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔〕12号），确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，开展对存量房交易计税价格的价格认定工作，坚决堵塞售房过程中“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，充分发挥税收对房地产市场调控的重要作用。
六、严肃信贷纪律，认真执行差别化住房信贷政策
金融机构要坚持“区别对待，有保有压”的原则，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持，鼓励金融机构发放保障性住房建设和管理运营的中长期贷款。从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，各金融机构要认真执行差别化住房信贷政策，严格二套住房的购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行支行要根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，可提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银监局要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，严肃查处违规行为。
金融机构、房地产主管部门要按照住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔〕83号）要求，立足当地实际，进行第二套住房的认定，加强住房信息查询管理，加快房屋登记信息系统建设。
七、严格住房用地管理，确保土地供应
（一）做好用地供应管理。各县区政府要全面落实保障性住房建设供地政策，及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，切实增加土地有效供应，同时，要加强保障性住房建设用地储备，将保障性住房用地供应落实到地块，对保障性住房建设用地计划未落实以及保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房建设三类用地供应量达不到用地供应总量70％的县区，停止住房建设用地审批及供应。今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地使用出让合同中明确约定保障性住房与商品住房同步建设的约束性条件，重点明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型面积、建成后由政府收回或收购等条款。
（二）完善土地供应方式。进一步完善中低价位普通商品房用地供应方式，推行新建住房“先限房价、后竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。各县区要按照土地开发利用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能指标等各项要求，制定综合评标办法，将廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等保障性住房用地所占比例作为评标的重要条件。对欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买或收回土地。
（三）加强土地使用监管。严格审查企业土地市场准入资格和资金来源。凡参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
八、加强市场交易监管，规范商品房销售
（一）强化销售管理。各县区政府要加强商品住房的价格监管，进一步规范商品房预售制度。按照《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（甘建〔〕193号）精神，严格落实监管措施，对取得预售许可或者办理现房销售备案的商品房开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，向当地政府建设、价格主管部门备案各类住房销售（预售）价格，并严格按照备案价格明码标价对外销售。对房地产企业已建成的商品住房，销售面积达不到80%的，不得批准其新的开发项目。对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
（二）做好市场监管。各县区政府要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理。对房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规出售企业自留房屋等行为，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，有违法违规行为的要追究相关人员的责任。要加大产权房转让、出售等交易行为的监管力度，进一步做好产权、价格评估、交易程序的监管工作。今年，各县区建设（房管）部门要会同物价、统计部门根据当地政府住房价格控制目标，严格商品房（预）销售许可管理，对申报价格超过控制目标的项目，不得办理（预）销售许可手续，对超过（预）销售许可备案价格销售住房的，要按哄抬房价行为进行查处。
九、加快个人住房信息系统建设，完善房地产市场信息披露制度
房屋登记信息系统是房地产市场信息系统的基础和核心，各县区政府要加强领导，大力支持，落实责任，加快建设，按期完成责任目标。全市要以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，切实推进信息系统网络建设，加快个人住房信息系统的建设，加快完成市、县区信息系统整合和房地产纸质档案数字化进程以及各县区住房信息的全覆盖。建立覆盖市、县住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现项目开工建设、在建工程抵押、房屋销售许可、商品房交易、买卖合同备案、交易资金监管、房屋权属登记以及二手房抵押、交易等业务全过程的信息化监管，全面实现全市住房信息共享和查询。市县区统计部门要研究能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。各县要在年底以前完成个人住房信息系统的建设。区争取在年底前建成房地产个人信息系统，并与省建设厅、市建设（房管）局联网。
十、加强正面宣传，强化舆论引导
新闻媒体要在及时准确宣传住房保障、房地产市场调控政策、正确引导住房需求的同时，积极宣传各县区住房保障和稳定房价的典型经验和有效措施，引导居民理性消费，引导社会舆论更好地理解、支持市、县区政府采取的房价调控、住房保障和加强管理等措施，为加快推进住房保障体系建设、促进房地产市场平稳健康发展、维护社会和谐稳定提供有力的舆论支持，严防虚假信息或不负责任的猜测、评论误导社会舆论和消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
关键词：建筑工程；质量管理；质量控制措施
中图分类号：TV523 文献标识码：A
一、 房屋建筑工程施工质量管理的重要性
1.建筑施工的特殊性：建筑的类型以及样式繁多，对于规模的要求也不同。施工作业非常受天气的影响，而在许多复杂的工程如多项技术综合应用，工序搭配等，在这些生产过程中都需要加强管理，从而能保证施工正常有序的进行，用以达到预期的质量要求，以及达到降低建筑成本的目标要求。
2.管理工作的重要性：管理工作的好坏，可以说决定了企业经营效益，企业信誉乃至企业存亡等问题。建筑工程施工时，必须具备了优良的技术条件和技术设备，而这些技术条件和技术设备，同时又需要有企业的技术力量和经营管理水平来支撑和发展实施。
3.随着建筑业的发展，新工艺，新装备，新材料，新技术的不断出现，所承担的工程可能在结构上就更为复杂，在功能上更为特殊，在装修上更为新颖，从而促使了生产技术水平必须不断提高，技术装备也必须更为先进，而技术管理上也要求更高，所以施工管理显得尤为重要。
二、房屋建筑工程项目质量问题的原因及分析
我国目前房屋建筑工程中存在的质量问题，客观上是由于建筑工程工期较长，所用材料品种繁杂，在施工过程中，受社会环境和自然条件方面异常因素的影响，使产生的工程质量问题表现形式千差万别，类型多种多样。同时也有建设各方的诸多因素混生互动、相互影响，所以往往一项质量问题是有多种原因引起的。
施工方面的原因 ：1.房屋工程施工管理混乱。在工程施工过程中，因为没有建立健全的质量控制体系，所以，工序与工序，工种与工种之间没有严格的交接措施，前道工序留下的隐患，后道工序施工者不但不及时处理，甚至蓄意隐蔽。施工现场成品和半成品乱堆乱放，随意损坏，严重地影响整体工程质量。2. 房屋建筑工程施工队伍素质过低。施工队伍的人员素质非常重要，控制工程质量首先要从严格人员准人和提高人员素质抓起。它直接影响工程质量目标的成败，是工程质量高低、优劣的决定性因素。因为各施工企业内部新工人比较多，所以有时候技术培训跟不上，这样，工人技术素质较低，操作时不按规程顺序进行，这就很难达到质量标准。
材料选用方面的原因：由于材料选用方面原因造成的质量问题也比较常见。比如：某工程刚刚竣工，内墙装饰涂料，由于质量不过关，在很短的时间内就出现变色，脱皮等情况，马虎施工，致使有不少新建成的工程，外墙饰面砖空鼓、脱落及灰缝不均匀等质量通病，造成外墙渗水，有的石膏板质量低劣，在空气中容易吸湿受潮，因此形成石膏板顶棚方出现变形，板块中间出现下垂、板块翘脚等质量通病。
三、 房屋建筑工程施工质量管理的措施
1. 建立健全的施工质管制度规范：想做好房屋建筑工程的质量控制工作，首先我们要做的是建立一个完善的质量管理机制，同时也要让这些制度落到实处，实实在在的在真正工作中得到发挥，使其能发挥真正的监督施工质量的作用。在施工过程中，人是作为最基础最基本的要素存在。
2.确保施工材料的质量：在施工材料控制中，最主要的内容就是检测施工时所需要的原材料，建筑构件以及施工设备等的质量，因此相关部门必须严格把关，把紧材料的采购关，检验关以及使用关，从而确保工程的质量。
3.不断完善质量保证体系：质量保证体系，能否真正发挥实效发挥实际作用，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。
4.加强施工人员职业素质：参与施工人员的职业素质高低，是整个工程质量优劣的最关键因素。现在不少的施工单位，在施工中启用职业素养较低的工人和技术人员，有的技术人员连对钢筋混凝土工程中最基础的常识也不懂，就匆忙上岗，以至于在施工过程中经常发生了一些正负钢筋搁反或者搭接长度不相同等现象，这给施工质量控制工作带来了许多不必要的麻烦。因此，想要施工质量能提高上去，首先要做的就是从严格限制准入资格和提高施工人员职业素质做起，把素质教育落到实处，落到每一个上岗工作的工人和技术人员身上。
四、房屋建筑工程施工阶段的质量控制
1. 监理单位随着社会现代化发展的加快，很多工程单位开始设计安排了监理制度。从当前的实际情况看，很多工程单位的建设质量显着上升，工期和投资都取得了理想的成效。而要想促进工程项目管理工作的有序进行，这样才能促进监理单位发挥自身的作用。而房产开发企业必须针对基本项目施工要求，以及工程监理合同上的内容展开工作。这样才能保证监理工程师对监理合同所规定的各项职责落实到实处，从根本上实现工程质量控制作用。
2. 施工单位。房地产涉及到的投资成本巨大，对于整个施工过程必须要通过各方面的对比才能选择最合适的施工单位。尽管我国的房地产工程项目在长期的探索中取得了显着的成效，但和国外发达国家的房产项目管理相比，我国在技术、管理、经营上还存在着显着的不足。施工单位在制定房地产项目施工管理工作时需采取“管理原则化”的策略来保证了房产工程项目管理的顺利实施。工程监理按照监理合同对工程项目采取综合监理措施，从人员、材料、机械、方法等多个环节加以控制。此外，在施工项目开始之后需对施工质量、施工工艺等重点考核，这些都是工程单位需要注意的问题现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。
3.提前做好施工预防工作。做好施工的预防工作主要从两个方面开展，第一是原材料以及半成品的质量检查工作。另外一个方面就是规范施工操作过程当中质量的审核手续。做好原材料和半成品的质量审核需要企业指定一套完善严格的审核标准制度。严格通过三检程序的材料才能进入施工阶段，因此要加强施工单位的管理人员，以及检测人员的质量监控意识，同时通过引进先进的质量监控方法和手段，可以精确地完成施工原材料和半成品的审核工作，另外规范检测过程当中的测序也是必不可少的一个环节。
结束语：房屋建筑工程施工质量的管理，自始至终都是一个系统的工程。首先我们不仅要提高建筑工程的整体施工质量的管理水平，还要依靠各个专业人员本身的职业素养和施工的水平，这在很大程度上是靠的各个技术人员和工人的配合工作。工程施工质量是决定工程最终成败优劣的关键，在施工的阶段，我们要制定完善的，详细的符合质量标准的目标，并且通过各种合法合理的手段和途径，以质量控制为中心，进行全过程乃至全方位的管理，把施工质量管理措施落实到位，只有如此，才能令房屋建筑工程施工质量得到真正的保证
参考文献
[1]邬晓光.工程质量控制与管理[M].人民交通出版社，2005,4.
[2]张书良,陈红领.土木工程质量控制[M].中国建筑工业出版社，2004,6.
[3]林，夏云.浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系[J].芜湖职业技术学院学报，200,9.
【经验借鉴】如何写一篇高质量的[银行整顿六大纪律反馈意见]房地产项目考核管理办法范文？[银行整顿六大纪律反馈意见]房地产项目考核管理办法范文文章的写作要遵循一些写作步骤，如何写好一篇[银行整顿六大纪律反馈意见]房地产项目考核管理办法范文我们可以从以下几个角度来思考
1、明确[银行整顿六大纪律反馈意见]房地产项目考核管理办法范文主题
在起草党课讲稿前，我们首先要明确本次党课的主题。比如此次党课是关于廉洁教育的，你就要紧紧围绕“廉洁”这个主题展开书写。而假如此次党课主题是关于担当作为方面的，你就要围绕着担当作为展开书写。上什么山就唱什么歌，千万不能偏离主题顾左右而言他。
2、构思整体框架
在我起草党课讲稿的过程中，一般常常用的结构有以下几类：
1、是什么-为什么-怎么办。比如写一篇“党性修养”为主题的党课，可以按照这个结构，从“什么是共产党人的党性修养”、“为什么要加强党性修养建设”、“如何提升党员干部的党性修养”三个方面进行展开。
2、并列式。比如写一篇“党史学习教育”为主题的党课，可以按照这个结构，从“从党史故事中感悟中国共产党人一心为民的初心“、”从党史历程中把握共产党人为民服务的宗旨主线“、”从党史学习中涵养共产党人一心为民的公仆情怀”三个方面进行展开书写。
3、意义-现状-对策。比如写一篇“廉洁”主题的党课讲稿，可以按照这个结构，从“加强廉政建设的意义”、“当前党风廉政建设的现状”、“如何做好下一步党风廉政建设工作”三个方面展开进行书写。
以上三类，是我常用的写作结构。当然，不同的写作者有不同的写作喜好和写作习惯，只要紧扣主题，逻辑清晰，把道理讲清楚，让听众听明白，就是一篇好讲稿。
3、丰富文章内容
当我们确定了主题，构思好框架结构，剩下的步骤就是填充内容了。
很多人觉得这一块很难，因为不知道要具体写什么。其实在这个信息爆炸的互联网时代，我们要学会充分利用网络的便利性，通过认真的网络搜索，掌握大量的与你写作主题相关的基础资料。再按照你的写作思路对收集到的材料进行一个分类整理和取舍加工，文章的初型就基本出来了。
但是这时候的文稿还比较“生硬”，因为这是你从网上收集的东西。你还需要做的一个重要工作就是结合单位的工作实际，进行转化。有些材料可能很好，但是与你单位的工作实际根本不符，这时你需要果断放弃这些素材。有些单位存在的问题或者好经验好做法，但是材料中并没有体现，你要用自己的语言文字把本单位的实际情况充实到你的材料里。经过这样的一个结合实际的修改和完善，此时的党课讲稿基本就完成了。
但是，还有一个环节，那就是结合领导讲话风格和听众群体进行语句的进一步完善。有的领导喜欢讲话带点文采，那你的文稿可以适当的讲究下格式，多用些对仗的长短句；有的领导喜欢讲话通俗易懂拉家常，那你的文稿可以多用一些接地气的俚语俗话；有的听众是一线的人民群众，这时你的文稿就少说一些高大上的理论，多讲一些群众喜闻乐见的小故事。
通过以上三个环节，一篇高质量的党课讲稿就诞生了。
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